【本报讯】印尼住房和安置部（PKP）计划，在芝卡朗的Meikarta地区建造约18栋供低收入居民（MBR）的补贴公寓楼，被认为是缓解国家住房短缺的积极举措。
然而，该计划的成功仍取决于解决从土地价格到开发商参与方案等根本性问题。
日前，印尼房地产协会（REI）副主席 Bambang Ekajaya 表示，公寓楼的需求群体是那些收入高于低收入标准但又无力负担市中心商业住房的人群。
他在接受Kontan采访时声称，该群体主要由 Z 世代组成，他们希望留在交通便利、生活设施齐全的城市地区。 “其实，公寓楼确实是一个解决方案，因为它们通常建在黄金地段，郊区是建不了的。”
据Bambang介绍，公寓楼之所以成为一种选择，是因它们通常与以公共交通为导向的开发（TOD）理念相契合，并且经常与地方政府合作或利用国有企业拥有的土地。
然而，Bambang表示，目前的售价与不断上涨的建筑成本并不匹配。每平方米的建筑成本已接近800万盾，而公寓楼的售价仍在每平方米600万盾左右。
Bambang认为，这种情况使公寓楼项目的商业化实施变得困难。
因此，与中产阶级和上层阶级公寓项目相比，公寓楼的开发往往成为一种提供均衡住房的义务。与此同时，因潜在的高额亏损，开发商对纯粹的商业项目兴趣有限。
此外，Bambang表示，公寓的建筑结构标准不能低于商业公寓。安全因素要求建筑质量，尤其是中高层住宅，必须达到相当的水平。
Bambang声称，另一方面，公寓营销系统从一开始就要求极高的销售率，因同一栋楼内所有单元必须同时建造。“因此，营销系统必须真正做到集中销售，并且100%售罄。”
如果未能实现这一点，开发商将承担融资成本、空置单元的维护，以及建筑公用设施的费用。
该情况往往导致项目停滞，或者公寓虽然竣工，但因缺乏住户而无法得到最佳管理。
高力国际印尼房地产（Colliers Indonesia）分析师Aleviery Akbar也表达类似的观点。
他认为，在印尼首都迈加达建造18座补贴公寓楼的计划可能会带来一股清流，尤其是在全国住房缺口仍然巨大的背景下。
 Aleviery 解释道， “如果真要建18栋补贴公寓楼，那将是解决住房缺口（目前已达1200万套）的一个好办法。”
Aleviery认为，补贴公寓在满足城市住房需求方面发挥着至关重要的作用。除了提供体面的住房社区基本需求之外，补贴公寓也能在银行贷款的支持下提供更实惠的价格。
然而，他认为在城市地区开发补贴公寓的最大挑战在于高昂的土地成本。城市地区不断上涨的地价使得在没有政府干预的情况下，补贴公寓的土地征用变得十分困难。
Aleviery强调政府和私营部门在为开发商提供土地方面的重要作用。除此之外，也需要激励措施来确保补贴公寓项目的可持续性。
Bambang补充说，政府也需要发挥更大的作用，尤其是在希望积极引导私营部门参与补贴公寓开发的情况下。价格调整、简化审批流程以及确保销售的营销方案是防止项目半途而废的关键。
他也提议由大型机构，例如国有企业或政府部门，进行批量采购，确保项目从一开始就能实现100%的销售。
Bambang强调说，“必须卖出去，必须用上。因为如果以后不用，维护成本又无法承担，那就会成为额外的负担。”（sl）